Выберите номер:

В аренду берется открытая площадка, представляющая собой асфальтированное покрытие с металлическим ограждением (забором). На ней расположено кирпичное сооружение, имеющее пол, стены, крышу, предназначенное для размещения охранников. Площадка и кирпичное сооружение находятся в республиканской собственности и берутся в аренду для организации автомобильной стоянки и оказания услуг по охране располагающегося на ней автотранспорта.

Каким образом следует определять размер арендной платы?

Открытая площадка, представляющая собой асфальтированное покрытие с металлическим ограждением (забором), и расположенное на ней кирпичное сооружение относятся к категории производственных зданий и сооружений. Определение размеров арендной платы за сдаваемые в аренду производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в республиканской собственности, производится в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 498 (далее — Положение).

Поскольку асфальтированная площадка с металлическим ограждением представляет собой открытое сооружение (отсутствие стен, пола, потолка), определение размеров арендной платы за ее пользование производится в соответствии с п. 15 Положения.

Согласно п. 15 Положения при сдаче в аренду сооружений или их частей, в которых отсутствуют стены, пол, потолок либо затруднено определение арендуемой площади, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и по согласованию с государственным органом, иной организацией, принявшими решение о сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений.

Однако в связи с этим у арендодателя может возникнуть вопрос об обосновании размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон. В данном случае можно рекомендовать следующее.

1.            Поскольку площадь сдаваемого в аренду сооружения легко определяется, расчет устанавливаемого размера арендной платы можно осуществить на основе базовых ставок арендной платы за 1 м² арендуемой площади, предусмотренных приложением к Положению.

В этом случае для расчета размера арендной платы можно использовать и формулу расчета согласно п. 7 Положения:

А_пл = А_б ´ К_мест ´ К_расп ´ К_комф ´ К_эф ´ S_ар,

где А_пл — размер арендной платы за месяц;

А_б — базовая ставка арендной платы за 1 кв. метр арендуемой площади;

К_мест — коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений;

К_расп — коэффициент расположения арендуемых помещений в производственных зданиях, сооружениях;

К_комф — коэффициент комфортности производственных зданий, сооружений и помещений;

К_эф — коэффициент эффективности;

S_ар — арендуемая площадь.

2.            Расчет размера арендной платы за сдаваемую в аренду асфальтированную площадку с металлическим ограждением можно также произвести исходя из затрат, возмещаемых за счет арендной платы, и необходимого размера прибыли.

Данный расчет предусмотрен п. 14 Положения и производится по формуле:

А_пл = [(О_ам + П_з) ´ (1 + Р : 100) ] ´ S_ар + Н_сб,

где А_пл — размер арендной платы за месяц;

О_ам — размер амортизационных отчислений в месяц на 1 кв. метр арендуемой площади;

П_з — платежи за землю в месяц за 1 кв. метр арендуемой площади;

Р — процент рентабельности;

Н_сб — сумма оборотных налогов и налога на добавленную стоимость, руб.;

S_ар — арендуемая площадь.

Расположенное на данной площадке кирпичное сооружение, предназначенное для охранников, не подпадает под действие п. 15 Положения, поскольку имеет пол, стены и крышу.

В связи с этим размеры арендной платы при сдаче в аренду данного сооружения следует определять по формуле, предусмотренной п. 7 Положения. В случае если определенный в соответствии с данной формулой размер арендной платы не будет возмещать арендодателю сумму амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, размер арендной платы необходимо определять по формуле, предусмотренной п. 14 Положения.

Предприятие частной формы собственности имеет в собственности здание, в котором располагается торговый дом и на основании договоров аренды предоставляет индивидуальным предпринимателям торговую площадь, на которой арендаторы устанавливают столы либо стеллажи и т.п. Арендуемая площадь не изолируется, не ограждается.

При обмере занимаемой площади в нее включается площадь для прохода покупателей.

Необходимо ли при определении ставки арендной платы руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства»?

Является ли нарушением законодательства включение в размер сдаваемой в аренду торговой площади площади для обслуживания и прохода покупателей, и регламентирован ли размер такой площади?

Указ Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее — Указ № 148) регламентирует порядок определения размеров арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности.

В целях реализации Указа № 148 постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 июня 2005 г. № 677 «О торговом месте в торговом объекте и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 декабря 2003 г. № 1623» определено, что под торговым местом в торговом объекте понимается здание, сооружение (их части), территория для осуществления розничной торговли, если иное не установлено законодательством.

Торговый дом представляет собой здание частной формы собственности. В этом здании арендаторам сдаются определенные площади, являющиеся частями здания, которые арендаторы используют для осуществления розничной торговли.

Таким образом, сдаваемые в аренду площади в здании торгового дома подпадают под понятие «торговое место в торговом объекте», определенное вышеуказанным постановлением Совета Министров Республики Беларусь.

В связи с этим при определении размеров арендной платы за площади, сдаваемые в аренду в торговом доме, необходимо руководствоваться положениями Указа.

Как отмечалось выше, Указ № 148 регулирует порядок определения размеров арендной платы за арендуемое торговое место. Расчет размеров арендной платы производится на основании базовых ставок за торговые места в соответствии с приложением к Указу № 148, установленных за 1 м² арендуемой площади. Следовательно в расчет размеров арендной платы в соответствии с Указом № 148 принимается площадь торгового места.

Площадь торговых мест на рынках определяется на основании плана-экспликации рынка, в иных торговых объектах (торговые центры, дома и т.п.) — на основании технического паспорта здания, сооружения и прилагаемой к нему схемы планировки помещений.

При определении площади торгового места Указ № 148 не предусматривает применения коэффициента перевода, представляющего собой отношение общей площади здания, сооружения к нормируемой площади этого здания, сооружения, который используется для определения размеров арендуемой площади при определении размеров арендной платы за сдаваемые в аренду общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности».

Объясняется это следующим.

Базовые ставки арендной платы, применяемые для расчета размеров арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, в два раза выше по сравнению с базовыми ставками, применяемыми для расчета размеров арендной платы за сдаваемые в аренду общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности. Так для г. Минска базовая ставка арендной платы согласно Указу № 148 составляет 10 евро за 1 м² арендуемой площади торгового места в месяц, в то время как согласно Указу Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495 базовая ставка за 1 м² арендуемой площади для производственного целевого использования составляет 5 евро.

Неприменение коэффициента перевода при определении площади сдаваемых в аренду торговых мест на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности не означает, что расходы, связанные с содержанием мест общего пользования на данных торговых объектах, не должны возмещаться арендодателю.

В случае когда сумма арендной платы, рассчитанная на основе установленных Указом № 148 базовых ставок за 1 м² площади торгового места, не обеспечивает арендодателю возмещение всех затрат, связанных с содержанием и функционированием торгового объекта, включая расходы, связанные с наличием и содержанием на рынках и иных торговых объектах мест общего пользования, к арендной плате, исчисленной на основе базовых ставок, допускается применение повышающих коэффициентов, предусмотренное подп. 1.3 Указа № 148.

Таким образом, в отличие от Указа Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495, который предусматривает взимание с арендаторов платы за использование мест общего пользования посредством применения коэффициента перевода при определении размера арендуемой площади, Указ № 148 решает данный вопрос через увеличение базовых ставок арендной платы путем установления повышающих коэффициентов.

Банк документов

Скачать ознакомительный номер

Письмо в редакцию

Задать вопрос