Выберите номер:

Сделки с объектами недвижимости занимают важное место среди гражданско-правовых сделок. Следует отметить, что современный рынок недвижимости существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь в сделку кроме покупателя и продавца нередко включается третья сторона — посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер.

Учитывая высокую стоимость объектов недвижимости, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Бизнес в сфере недвижимости — один из самых выгодных, посредники готовы оказывать различные услуги субъектам, осуществляющим сделки по распоряжению принадлежащими им объектами недвижимости, получая при этом большие дивиденды. В сделках на рынке недвижимости все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Обострился также интерес к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.

Понятие сделок определено ст. 154 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть дву- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для совершения односторонней сделки в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли (действий) двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Большинство сделок с недвижимостью представляют собой многосторонние сделки, предметом их является переход прав на недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимости) согласно ст. 130 ГК относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимости приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река–море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

Следует отметить, что объект недвижимости, для того чтобы стать предметом сделки, должен быть индивидуализирован (точно определен), т.е. ему должны быть приданы такие технические, экономические и юридические характеристики, которые позволят однозначно выделить этот объект из ряда других.

Сделки с недвижимостью совершаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Отметим, что сделка должна быть совершена надлежащим дееспособным лицом и стороны должны заключать только действительные сделки. Мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, и притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, являются ничтожными. Любое заинтересованное лицо может предъявить в суд требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности в течение десяти лет со дня начала ее исполнения. Такие сделки признаются недействительными с момента их совершения и влекут возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке либо возмещение стоимости в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.

Сделки с недвижимостью можно разделить на сделки, предусматривающие в результате их совершения изменение собственника, и сделки, при которых смена собственника не происходит, а изменяются права пользования и владения объектом недвижимости. К первым можно отнести, например, сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, приватизации, а ко вторым — сделки аренды, лизинга, ипотеки, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, совместной деятельности, сервитут и другие. Рассмотрим перечисленные виды сделок с объектами недвижимости.

Сделки купли-продажи объектов недвижимости

Сделки купли-продажи объектов недвижимости регулируются гл. 30 ГК, в которой они подразделяются на два вида договоров — договор продажи недвижимости (§ 7) и договор продажи предприятия (§ 8). Предметом этих договоров может выступать земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество, а также предприятие. Недра не могут быть предметом купли-продажи, т.к. они являются исключительной собственностью государства.

Сделки по продаже недвижимости заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При продаже предприятия обязательным является приложение к договору следующих документов: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Право собственности на объект недвижимости по договору продажи переходит к покупателю в момент государственной регистрации договора.

Сделки купли-продажи земельных участков, находящихся в частной собственности, совершаются в письменной форме, нотариально удостоверяются и регистрируются специально уполномоченным государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельных участков.

Недвижимость в договоре продажи должна быть точно определена, следует также точно обозначить положение недвижимости на земельном участке или в составе другой недвижимости, иначе договор не будет считаться заключенным. Существенным условием договора является и цена недвижимости, определяемая сторонами в результате прямых переговоров, ее также влечет признание договора незаключенным.

Отметим, что стоимость и состав предприятия определяются в договоре продажи на основании полной инвентаризации предприятия. Совершая сделку по продаже жилого помещения (жилой дом, квартира, либо их часть), в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им и после сделки, необходимо предусмотреть в договоре еще одно существенное условие — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым объектом.

При заключении сделки продажи недвижимости в договоре следует также указать сведения о ее качестве (продавец должен указать все имеющиеся недостатки). Если недостатки не были оговорены продавцом, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков либо возмещения своих расходов по их устранению, а в случае существенного нарушения требований к качеству — отказаться от исполнения договора и потребовать возврат уплаченной покупателю за объект денежной суммы.

При осуществлении сделок продажи недвижимости одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, осуществляется и передача прав (собственности либо аренды или иные права) на часть земельного участка, занятую этим объектом и необходимую для его использования. Если земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости продается без передачи покупателю права собственности на этот объект, то продавец сохраняет право пользования той частью участка, которая занята объектом и необходима для его использования.

При продаже предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором, передаются права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.

При совершении сделки продажи недвижимости стороны должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче. Уклонение сторон от подписания такого документа на условиях, предусмотренных договором, является отказом их от исполнения обязанностей по передаче и принятию объекта недвижимости. Этот документ удостоверяет надлежащее исполнение договора продавцом, на которого возложено обязательство по передаче объекта недвижимости, соответствующего условиям договора.

Банк документов

Скачать ознакомительный номер

Письмо в редакцию

Задать вопрос