Выберите номер:

С 6 февраля 2008 г. в Республике Беларусь вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» (далее — Указ № 43), которым утверждены 3 документа: Положение об организациях застройщиков (далее — Положение № 1); Положение о порядке учета граждан, нуждающихся в местах хранения транспортных средств (далее — Положение № 2); Положение о создании и деятельности гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок (далее — Положение № 3).

Необходимость разработки законодательного акта, определяющего правовой режим организаций, осуществляющих строительство жилых домов, гаражей и автомобильных стоянок, неоднократно обсуждалась на совещаниях в Правительстве. В последние несколько лет эти проблемы поднимались средствами массовой информации, гражданами, права которых зачастую нарушались при осуществлении строительства объектов долевым и иным способом и из-за несовершенства законодательства не могли быть в полной мере защищены даже в судебном порядке.

Обращения граждан в Конституционный Суд Республики Беларусь послужили основанием к принятию им решения от 28 декабря 2006 г. № Р-197/2006 «О совершенствовании положений Примерного устава жилищно-строительного кооператива», которым Совету Министров до принятия нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) предложено внести изменения и дополнения в законодательство о жилищно-строительных кооперативах (далее — ЖСК).

Однако только в 2008 г. был принят соответствующий законодательный акт, ставший результатом проведения активной работы по поиску правовых решений, максимально учитывающих интересы граждан и стимулирующих организации в инвестировании строительной отрасли. Сложность состояла в том, что строительство жилых домов, гаражей и стоянок как в г. Минске, так и на всей территории республики осуществляется в основном под руководством исполнительных комитетов с большой долей государственной поддержки. Строительство квартир и домов долевым способом было практически неподконтрольно государству, т.к. осуществлялось организациями за счет средств граждан и на условиях, заложенных в договорах, зачастую не учитывающих интересы инвесторов.

Ситуация изменилась только с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ № 396), которым утверждены правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства и форма примерного договора создания объекта долевого строительства, предусматривающие права и обязанности сторон, определение цены объекта долевого строительства и возможность ее изменения, продолжительность гарантийных сроков на объект долевого строительства, основания досрочного расторжения договора, ответственность сторон. С 1 июля 2006 г. до конца января 2008 г. действовал Указ Президента Республики Беларусь от 18 декабря 2006 г. № 729, которым давалось официальное толкование норм Указа № 396, касающихся применения ответственности застройщика за невыполнение установленных договором обязанностей и иных положений.

Однако если в долевом строительстве с принятием Указа № 396 правовая ситуация изменилась в лучшую сторону, формирование ЖСК и их функционирование по-прежнему базировалось на устаревшей законодательной базе. Примерный устав жилищно-строительного кооператива (далее — Примерный устав) был утвержден постановлением Совета Министров БССР 15 ноября 1984 г. № 400,  и последний раз был изменен в 1995 г. Несомненно, такой нормативный документ уже не мог отвечать ни требованиям изменившегося законодательства, ни условиям времени. Некоторые положения Примерного устава вступали в противоречие с нормами основополагающих актов в области гражданских правоотношений — Жилищного и Гражданского кодексов.

Например, в соответствии с п. 6 Примерного устава, ЖСК осуществляет деятельность на основании устава, принятого общим собранием граждан и зарегистрированного в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета депутатов, на территории которого он организован. Правление ЖСК избирается по представлению исполнительного комитета на общем собрании его членов простым большинством голосов. Избрание органов управления иным способом, в т.ч. на основании поступивших в письменной форме заявлений членов кооператива, как это предлагает Закон Республики Беларусь от 8 января 1998 г. № 135-З «О совместном домовладении», не было предусмотрено. Учитывая, что Примерный устав разрабатывался на основании норм ЖК 1983 г., сохранение такого порядка управления ЖСК противоречит и ЖК 1999 г. (на основании ст. 108 ЖК граждане считаются членами организации граждан-застройщиков и приобретают соответствующие права и обязанности с момента государственной регистрации этой организации; контроль за деятельностью ЖСК как самостоятельная функция исполнительных комитетов отсутствует и осуществляется в рамках государственного контроля за использованием и содержанием государственного и частного жилищного фондов), а из-за малой активности членов кооператива, проведение общего собрания, как правило, становится проблематичным и принятие многих управленческих и иных решений для осуществления полномочий, относящихся к ведению ЖСК вызывает сложности.

Определенные особенности управления ЖСК связаны и с реализацией полномочий собственников недвижимого имущества, которых из-за образовавшегося неоформленного совместного домовладения в ЖСК может быть три категории. Это непосредственно ЖСК как юридическое лицо, его члены, оформившие право собственности на жилые помещения после выплаты всех паевых взносов и граждане, которые приобрели по договору купли-продажи квартиры на вторичном рынке недвижимости либо по иным основаниям, в т.ч. в порядке наследования, дарения, но в ЖСК не вступившие. При таком составе руководствоваться устаревшим Примерным уставом стало просто неразумно. Таким образом, ЖСК, образовавшиеся ранее как структуры, полностью подконтрольные государству через исполнительные комитеты, создаваемые и ликвидируемые ими же, выполняя в новых временных условиях те же задачи, не имели надлежащего правого обеспечения. Конечно, можно было внести соответствующие изменения в Примерный устав, однако это не решило бы проблему в целом.

Распоряжением Президента Республики Беларусь от 12 мая 2005 г. № 108рп Совету Министров было поручено в срок до 31 декабря 2007 г. обеспечить замену применяемых на территории Республики Беларусь нормативных правовых актов СССР и БССР нормативными правовыми актами нормотворческих органов самого различного уровня. Одним из таких актов стал Указ № 43, определивший деятельность потребительских кооперативов, созданных для строительства и последующей эксплуатации жилых домов, в состав которых включены ЖСК и жилищные кооперативы.