Выберите номер:

Статьей 184 НК установлены особенности признания плательщиками налога на недвижимость отдельных организаций, в частности тех, которыми объекты недвижимости взяты в аренду или иное пользование.

Правовая база аренды

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды .

В соответствии со ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным.

При заключении договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места следует руководствоваться нормами § 4 гл. 34 ГК.

Налог на недвижимость при финансовой аренде

В соответствии с абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК по капитальным строениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, плательщиком признается организация, у которой эти капитальные строения находятся на балансе по условиям договора финансовой аренды (лизинга).

Согласно абз. 4 п. 1 ст. 185 НК объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организациями у белорусских организаций (индивидуальными предпринимателями у организаций), в случае, если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организаций-лизингодателей.

Пример 1

На основании договора финансовой аренды, определяемой в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организация передала находящееся у нее в собственности нежилое помещение в аренду другой организации. По условиям договора помещение находится на балансе арендатора. Следовательно, арендатор является плательщиком налога на недвижимость. Если бы договором не было определено, что помещение находится на балансе арендатора, плательщиком признавался бы арендодатель.

Налог на недвижимость при аренде у иностранных организаций

В соответствии с абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК по капитальным строениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, плательщиком признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель).

Налоговая база налога на недвижимость определяется организациями исходя из наличия на 1 января календарного года капитальных строений, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (учитываемых в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налого-обложения, по правилам, установленным в отношении находящихся на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы) по остаточной стоимости, и объектов сверхнормативного незавершенного строительства по стоимости, определяемой путем суммирования затрат по их строительству, отраженных в бухгалтерском учете (в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения) (подп. 1.1 ст. 187 НК).

Плановик-помощник

Подробнее об объектах налогообложения, налоговой базе, ставках и порядке исчисления налога на недвижимость можно прочитать в статье: Шарендо, Е.В. Что следует учитывать при исчислении налога на недвижимость в 2015 г. / Е. В. Шарендо // Планово-экономический отдел. — 2015. — № 3. — С. 80–83.

Налоговым законодательством Республики Беларусь не предусмотрены специфические особенности определения налоговой базы по налогу на недвижимость при аренде недвижимого имущества у нерезидентов Республики Беларусь.

Важно

Налоговая база налога на недвижимость должна быть определена исходя из стоимости полученного в аренду недвижимого имущества, указанной в договоре аренды и определенной (согласованной) нерезидентом в качестве остаточной стоимости капитального строения по данным его бухгалтерского учета.

Если иностранная организация не признается постоянным представительством для целей налогообложения, то исчисление и уплата налога на недвижимость, а также представление налоговых деклараций (расчетов) по нему согласно требованиям законодательства Республики Беларусь возлагаются на арендатора.

Если иностранная организация признается постоянным представительством для целей налогообложения, то обязательства по исчислению и уплате налога на недвижимость, представлению в налоговые органы налоговых деклараций (расчетов) по нему возникают непосредственно у этой иностранной организации.

Частью 2 п. 1 ст. 184 НК предусмотрено, что по сооружениям магистрального трубопроводного транспорта, нефтепроводов, газопроводов, технологических газопроводов и отводов, а также станциям, хранилищам, установкам, иным объектам налогообложения, обеспечивающим функционирование сооружений магистрального трубопроводного транспорта, нефтепроводов, газопроводов, технологических газопроводов и отводов, расположенным на территории Республики Беларусь и переданным иностранной организацией в аренду, иное возмездное или безвозмездное владение (пользование), плательщиком признается эта иностранная организация.

Налог на недвижимость при аренде у физических лиц

Плательщики налога на недвижимость и возникновение обязанности по его исчислению

В соответствии с абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК по капитальным строениям, взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, плательщиком признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель).

Пример 2

Организация-арендатор взяла в аренду здание у физического лица и передала его часть в аренду индивидуальному предпринимателю (субарендатору). Здание на баланс арендатору не передавалось. В данной ситуации плательщиком налога на недвижимость по всему зданию признается организация-арендатор.

Следует иметь в виду, что физическое лицо признается плательщиком налога на недвижимость не по всем принадлежащим ему объектам. Согласно абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения, расположенные на территории Республики Беларусь и принадлежащие плательщикам — физическим лицам.

Определение понятия капитального строения, принадлежащего физическому лицу , содержится в абз. 5–8 ч. 2 п. 1 ст. 185 НК. Так, капитальным строением (зданием, сооружением), его частью (включая жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения в многоквартирных или блокированных жилых домах, хозяйственные постройки), а также машино-местом, принадлежащим физическому лицу, признаются капитальное строение (здание, сооружение), его часть, а также машино-место (доли в праве собственности на указанное имущество):

принадлежащие на праве собственности;

принятые по наследству;

не завершенные строительством, имеющие фундамент, стены, крышу (если согласно проектной документации на возведение, реконструкцию объекта и (или) назначению капитальных строений (зданий, сооружений) их возведение предполагается) и строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено (строительство которых продолжается, приостановлено, прекращено или законсервировано) или строительство которых завершено, но они не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством.

Обратите внимание

Если физическое лицо не обладает статусом плательщика налога на недвижимость, организация-арендатор тоже не приобретает такой статус.

Физические лица уплачивают налог на недвижимость в отношении зданий и сооружений, подлежащих государственной регистрации и признаваемых капитальными строениями в установленном порядке.

При аренде у физического лица этих объектов статус плательщика налога на недвижимость переходит к организации.

Объекты, которые не подлежат государственной регистрации, т. е. не признаются в установленном порядке капитальными строениями, налогом на недвижимость у физических лиц не облагаются. К таким объектам, в частности, относятся: гаражи металлические, роллеты для хранения транспортных средств, роллеты на торговых местах на рынке, сборно-разборные палатки для осуществления розничной торговли и сборно-разборные навесы для размещения столиков для посетителей объекта общественного питания.

Соответственно, если организация арендует у физических лиц подобные объекты, статус плательщика налога к ней не переходит и налог на недвижимость организацией не исчисляется и не уплачивается.

Пример 3

Строительная организация арендует у индивидуального предпринимателя вагон-бытовку. Поскольку индивидуальный предприниматель в отношении передаваемого в аренду вагона-бытовки статусом плательщика налога на недвижимость не обладает, следовательно, данный объект, полученный строительной организацией по договору аренды, не облагается этим налогом.

Исчисление налога на недвижимость по арендованному у физического лица объекту начинается с квартала, следующего за кварталом, в котором он взят в аренду. Если арендуемое имущество получено в январе—марте текущего года, то налог исчисляется со II квартала, в апреле—июне — с III, в июле—сентябре — с IV, в октябре—декабре — с I квартала следующего года. При прекращении договора аренды либо досрочном его расторжении исчисление и уплата налога на недвижимость по арендованным объектам прекращается с квартала, следующего за кварталом, в котором имели место такие события.

Когда поступление арендованного имущества и его возврат происходят в рамках одного календарного квартала, обязанность по исчислению и уплате налога на недвижимость не возникает.

Порядок определения налоговой базы

На практике возникает множество вопросов по определению налоговой базы налога на недвижимость в отношении арендованных у физических лиц капитальных строений.

Согласно п. 2 ст. 187 НК налоговая база налога на недвижимость в отношении капитальных строений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких капитальных строений, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих капитальных строений, определенной одним из  следующих способов :

по оценочной стоимости капитальных строений, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;

по заключению об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений на 1 января текущего года, выданному оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика;

исходя из оценки, произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

Такой порядок установлен Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 22.03.2008 № 187 (в ред. от 22.10.2012; далее — Положение № 187).

В соответствии с п. 3 Положения № 187 оценка капитальных строений для исчисления налога на недвижимость производится территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним согласно оценочной стоимости капитальных строений на 1 января текущего года.

К сведению

При оценке жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), хозяйственных построек, гаражей учитываются коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, общие индексы изменения стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску (для работ, освобождаемых от НДС), при оценке нежилых помещений, машино-мест и иных зданий и сооружений — коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, коэффициенты изменения стоимости видов (групп) основных средств (подп. 3.1 Положения № 187).

Оценка капитальных строений для исчисления налога на недвижимость также осуществляется налоговыми органами, организациями, взявшими в аренду (финансовую аренду (лизинг), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц капитальные строения (в части таких капитальных строений), при отсутствии в текущем году оценки капитальных строений по их оценочной стоимости, определенной в соответствии с ч. 1 и 2 подп. 3.1 Положения № 187, по стоимости, определяемой одним из двух способов.

Первый способ — это индексация стоимости капитальных строений , примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки капитальных строений.

Данные коэффициенты не позднее 10 февраля текущего года доводятся Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь до сведения Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь (подп. 3.2.1 Положения № 187).

На 1 января 2015 г. коэффициент переоценки для жилищного фонда составил 1,0874, для нежилых сооружений — 1,0817.

Пример 4

Организация с 2014 г. арендует у индивидуального предпринимателя нежилое помещение, договорная стоимость которого составляет 44 350 000 руб. В 2014 г. налоговая база налога на недвижимость была определена на основании рыночной оценки объекта на 1 января 2014 г. в размере 55 438 000 руб. На 1 января 2015 г. организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним стоимость помещения не определялась (арендодатель не обращался за оценкой).

Организация вправе рассчитать стоимость арендуемого помещения в 2015 г. путем индексации. Она составит: 55 438 000×1,0817 = 59 967 285 руб. Несмотря на то, что договорная стоимость нежилого помещения меньше его стоимости, определенной организацией, налоговая база налога на недвижимость в 2015 г. будет равна 59 967 285 руб.

Второй способ — это определение стоимости капитального строения исходя из базовой расчетной стоимости 1 м ² типового капитального строения с учетом коэффициентов переоценки, применяемых в порядке, установленном в ч. 3 подп. 3.2.2 Положения № 187, и общей площади оцениваемого капитального строения. Он применяется при отсутствии сведений о стоимости капитальных строений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году.

Стоимость 1 м ² капитального строения на 1 января 2013 г. определяется в размере базовой расчетной стоимости 1 м ² типового капитального строения. В дальнейшем с 1 января 2014 г. стоимость 1 м ² капитального строения на 1 января года, за который производится исчисление налога на недвижимость, определяется путем умножения базовой расчетной стоимости 1 м ² типового капитального строения последовательно на все коэффициенты переоценки, установленные Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, начиная с 1 января 2014 г. (подп. 3.2.2 Положения № 187).

Особенности исчисления налога на недвижимость при аренде бюджетными организациями

Согласно п. 3 ст. 184 НК бюджетные организации не признаются плательщиками налога на недвижимость. Однако при сдаче ими в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование капитальных строений такие строения подлежат обложению указанным налогом, кроме тех случаев, когда они сданы в аренду (предоставлены в пользование):

бюджетным организациям;

организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность и получающим субсидии из бюджета;

организациям и индивидуальным предпринимателям для организации питания воспитанников, учащихся и студентов в учреждениях образования;

организациям и индивидуальным предпринимателям для организации образовательного процесса при реализации образовательной программы дополнительного образования детей и молодежи, а также для подготовки детей в специализированных учебно-спортивных учреждениях;

дипломатическим представительствам и консульским учреждениям;

специализированным учебно-спортивным учреждениям профсоюзов, финансируемым за счет средств государственного социального страхования;

научным организациям;

центрам трансфера технологий;

организациям культуры.

На заметку

У бюджетных организаций обязанность исчислять и уплачивать налог на недвижимость по арендуемым у физических лиц объектам не возникает даже в том случае, если в отношении них эти физические лица уплачивали указанный налог.

При возникновении в течение года у организации обязанности по уплате налога на недвижимость, связанной со сдачей капитальных строений в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование, налоговая база определяется в соответствии с п. 6 ст. 189 НК. При этом сумма налога на недвижимость рассчитывается на основании годовой ставки, рассчитанной пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

Пример 5

Договор на предоставление в аренду помещений заключен на период с 1 июня 2015 г. по 30 ноября 2015 г.

В этой ситуации налог на недвижимость исчисляется за полные III и IV кварталы.

Пример 6

Договор аренды помещения заключен на период с 1 по 30 сентября 2015 г.

Исходя из норм Налогового кодекса, бюджетная организация теряет право на льготу в сентябре 2015 г., но вместе с тем налоговые обязательства по налогу на недвижимость в IV квартале у нее отсутствуют, т. к. действие договора аренды заканчивается в сентябре и не продолжается в следующем квартале.

Особенности исчисления налога на недвижимость организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения

На основании положений подп. 3.13 ст. 286 НК при применении упрощенной системы налогообложения сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость в следующих случаях:

если общая площадь капитальных строений превышает 1500 м ² ;

если капитальные строения сданы в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование.

Организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения, при сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование (при прекращении аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования) капитальных строений применяется порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость, представления налоговой декларации (расчета) по нему, установленный п. 7 и ч. 2 п. 10 ст. 189 НК.

Пример 7

У организации, применяющей упрощенную систему налогообложения, по состоянию на 1 января 2015 г. общая площадь капитальных строений не превысила 1500 м ² . При этом на основании договора аренды, заключенного в декабре 2014 г., часть здания передана ею в пользование другой организации на период с 15 декабря 2014 г. по 31 декабря 2015 г.

Исходя из норм подп. 3.13.1 ст. 286, п. 7 ст. 189 НК, независимо от общей площади имеющихся у организации по состоянию на 1 января 2015 г. капитальных строений в 2015 г. в отношении части здания, сдаваемой в аренду, она является плательщиком налога на недвижимость.

Пример 8

Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, арендует у индивидуального предпринимателя здание общей площадью 617,2 м ² .

В данном случае организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, у которой общая площадь объектов, перечисленных в подп. 3.13 ст. 286 НК, не превышает 1500 м ² , не является плательщиком налога на недвижимость. Индивидуальный предприниматель также не является плательщиком этого налога в части сдаваемых организации в аренду капитальных строений.

Пример 9

Организация применяет упрощенную систему налогообложения и арендует часть капитального строения — помещение в здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю, площадью 600 м ² , из которых 250 м ² сдает в субаренду другой организации. Иных объектов недвижимости организация не имеет.

Плательщиком налога на недвижимость при получении в аренду от индивидуального предпринимателя части капитального строения в описанной ситуации признается организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, в том случае, если общая площадь объектов, перечисленных в подп. 3.13.1 ст. 286 НК, превышает 1500 м ² . Но поскольку организация сдает в субаренду часть помещения, она обязана в 2015 г. исчислить и уплатить налог на недвижимость со стоимости части капитального строения, сдаваемой ею в субаренду (250 м ² ).

Выводы

1. При отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, считается, что существенное условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, не согласовано сторонами, а соответствующий договор — не заключен.

2. Объекты недвижимости, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые в финансовую аренду (лизинг) организациями у белорусских организаций (индивидуальными предпринимателями у организаций), признаются объектами налогообложения налогом на недвижимость в том случае, если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) они не находятся на балансе организаций-лизингодателей.

3. По капитальным строениям, взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, и у физических лиц, плательщиком налога на недвижимость признается организация-арендатор (лизингополучатель).

4. Налоговая база налога на недвижимость в отношении капитальных строений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из их стоимости с учетом данных об их оценке в соответствии с Положением № 187.

5. В отдельных случаях Налоговым кодексом Республики Беларусь установлен особый режим налогообложения сдаваемой в аренду (финансовый лизинг) недвижимости для бюджетных организаций и организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.