№ 5, май 2017

Выберите номер:

Купить этот номер
в электронном виде
Совет: Подпишитесь на содержание новых номеров и уведомления об акциях и специальных предложениях журнала «Планово-экономический отдел» на ваш e-mail!

Другие
наши издания

  • Журнал «Отдел кадров»
  • Журнал «Отдел кадров»
  • Журнал «Экология на предприятии»

Арендная плата за землю: есть вопросы

Рубрика «Налогообложение»

Е.В. Шарендо, экономист

С 2010 г. порядок исчисления и внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, регламентируется Указом Президента Республики Беларусь от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (в ред. от 06.04.2017; далее — Указ № 101). Такая плата взимается в белорусских рублях.

Подпункт 1.1 Указа № 101 установлено, что размер ежегодной арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, определяется местным исполнительным комитетом. Порядок его определения предусмотрен подп. 1.4 Указа № 101. Указом Президента Республики Беларусь от 06.04.2017 № 105 «О налогообложении и взимании арендной платы за земельные участки» в эту норму внесены изменения.

Так, если кадастровая стоимость земельного участка определена до 1 января 2015 г., при определении размера ежегодной арендной платы за земельный участок его кадастровая стоимость в долларах США пересчитывается исходя из официального курса белорусского рубля по отношению к доллару США, установленного Национальным банком Республики Беларусь на 1-е число календарного года, в котором принимается решение о предоставлении земельного участка в аренду или продлении ее срока, заключается соглашение об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающее изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок, либо утверждается протокол о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка или признании такого аукциона несостоявшимся.

В случае если кадастровая стоимость земельного участка определена после 1 января 2015 г., при определении размера ежегодной арендной платы за земельный участок его кадастровая стоимость принимается в белорусских рублях на дату оценки.

Действие подп. 1.4 Указа № 101 в рассматриваемой редакции распространяется на отношения, возникшие с 1 января 2017 г.

До внесения в него изменений действовал единый порядок определения ежегодной арендной платы за все земельные участки исходя из их кадастровой стоимости в долларах США. Такая стоимость пересчитывалась исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком Республики Беларусь на 1-е число календарного года, в котором было принято решение о предоставлении земельного участка в аренду или о продлении ее срока, заключено соглашение об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающее изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок, либо утвержден протокол о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка или о признании такого аукциона несостоявшимся.

Основания для исчисления арендной платы за земельные участки перечислены в подп. 1.8 Указа № 101 (см. схему).

Подпунктом 2.2. Указа № 101 с 16 января 2016 г. местным исполнительным комитетам предоставлено право увеличивать (уменьшать), но не более чем в два с половиной раза, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов, за исключением резидентов СЭЗ, специальных туристско-рекреационных парков применительно к земельным участкам, предоставленным этим резидентам администрациями СЭЗ, а также за исключением случаев, когда местные исполнительные комитеты, администрации СЭЗ использовали свое право на увеличение, но не более чем в 10 раз, размера ежегодной арендной платы за земельные участки (их части), включенные в перечень неиспользуемых (неэффективно используемых) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей и земельных участков (частей земельных участков), на которых они расположены, утверждаемый областными (Минским городским) Советами депутатов либо по их поручению областными (Минским городским) исполнительными комитетами, администрациями СЭЗ в порядке и на условиях, установленных Советом Министров Республики Беларусь.

Ранее местные исполнительные комитеты имели право увеличивать (уменьшать) размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов, не более чем в два раза.

Согласно п. 2-2 Указа № 101 арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим лицам, исчисляется и уплачивается в размере, увеличенном (уменьшенном) на основании решения местного исполнительного комитета, принятого в соответствии с ч. 11 подп. 1.15, подп. 2.2 или п. 2-1 Указа № 101, независимо от наличия соглашения об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающего изменение размера ежегодной арендной платы за него.

В соответствии с ч. 1 подп. 1.10 Указа № 101 арендная плата за земельные участки уплачивается юридическими лицами в течение года равными долями ежеквартально не позднее 22-го числа второго месяца каждого квартала исходя из сумм арендной платы, указанных ими в расчетах суммы арендной платы на текущий год, которые подаются в налоговые органы не позднее 20 февраля текущего года.

Рассмотрим вопросы, наиболее часто возникающие у плательщиков арендной платы за земельные участки.

В марте 2017 г. исполнительный комитет принял решение о предоставлении в аренду организации земельного участка, необходимого для обслуживания здания. В мае 2017 г. заключен и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации договор аренды. С какого момента следует производить исчисление и внесение арендной платы?

В указанном случае организации необходимо было исчислить и начать вносить арендную плату за земельный участок с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о его предоставлении в аренду, т. е. с апреля 2017 г., независимо от даты заключения договора аренды и его регистрации.

Организация в 2014 г. заключила и зарегистрировала в установленном порядке договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Согласно договору размер арендной платы увеличивается на коэффициент  2.

Решением Новополоцкого городского исполнительного комитета от 07.10.2016 № 944 «Об увеличении размера ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее — Решение № 944) для организаций увеличен в два с половиной раза размер ежегодной арендной платы за земельные участки, расположенные на соответствующей территории.

Какой организации надо определять увеличенный размер арендной платы?

С учетом нормы ч. 2 подп. 2.2. Указа № 101 исчисление и уплату арендной платы в увеличенном размере в соответствии с Решением № 944 организации следует производить с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение, т. е. с 1 января 2017 г.

Организации следует самостоятельно пересчитать сумму арендной платы, определенную местным исполнительным комитетом в договоре аренды земельного участка, увеличив ее в два с половиной раза. Коэффициент 2, указанный в договоре аренды, использовать нельзя.

Организация в 2009 г. заключила и зарегистрировала в установленном порядке договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Он не приводился в соответствие с Указом № 101.

Распространяется ли на такой договор действие решения местного исполнительного комитета об увеличении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в два с половиной раза?

В соответствии с п. 3 Указа № 101 договоры аренды земельных участков, зарегистрированные в установленном законодательством порядке до вступления в силу Указа № 101, действуют на определенных в них условиях, если иное не установлено в ч. 3 п. 3 Указа № 101, и не требуют приведения в соответствие с Указом № 101, за исключением случаев обращения арендаторов за приведением таких договоров аренды земельных участков в соответствие с Указом № 101. При продлении таких договоров на новый срок их условия приводятся в соответствие с Указом № 101.

Таким образом, действие п. 2-2 Указа № 101 распространяется на договоры аренды, заключенные с момента вступления в силу Указа № 101 или приведенные в соответствие с его нормами.

Следовательно, по договору аренды, заключенному и зарегистрированному в 2009 г., организации не нужно самостоятельно применять установленный местным исполнительным комитетом увеличенный размер арендной платы.

По решению исполнительного комитета 6 марта 2017 г. организации предоставлен в аренду земельный участок по 31 декабря 2017 г. Когда следует представить в налоговый орган налоговую декларацию и внести арендную плату за земельный участок?

Согласно ч. 8 подп. 1.10 Указа № 101 расчет суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду юридическим лицам в течение календарного года с (после) 1 января (за исключением земельных участков, предоставленных в аренду в декабре), представляется в налоговый орган не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения, осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона, или перехода права аренды на земельный участок. Арендная плата по такому расчету уплачивается не позднее 22-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения, осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона, или перехода права аренды на земельный участок, а впоследствии — в порядке и сроки, установленные в ч. 1 рассматриваемого пункта. Арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду юридическим лицам в декабре, рассчитывается и уплачивается в порядке и сроки, установленные в ч. 1 подп. 1.10 Указа № 101.

Так как в рассматриваемом случае земельный участок предоставлен в аренду после 1 января 2017 г., организация обязана была представить в налоговый орган налоговую декларацию (расчет) не позднее 20 апреля 2017 г., а начать вносить арендную плату за земельный участок — не позднее 22 апреля 2017 г. (уплата при этом производится за апрель 2017 г.). Далее уплата за аренду производится в сроки, установленные Указом № 101: 22 мая — за май–июнь 2017 г., 22 августа 2017 г. — за июль–сентябрь, 22 ноября 2017 г. — за октябрь–декабрь.

Организация пользуется льготой по арендной плате, предусмотренной подп. 1.7.7 Указа № 101, в соответствии с которым указанная плата не взимается за земельные участки, предоставленные общественным объединениям инвалидов (их унитарным предприятиям и учреждениям) для размещения объектов здравоохранения, туризма, физической культуры и спорта, социального обеспечения, образования, культуры и искусства, если численность инвалидов в указанных организациях составляет не менее 50 % от списочной численности работников.

Можно ли применять эту льготу, если земельный участок занят неэффективно используемыми капитальными строениями (зданиями, сооружениями, и включен в перечень неиспользуемых (неэффективно используемых) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей и земельных участков (частей земельных участков), на которых они расположены (далее — Перечень)?

Согласно  подп. 1.15-1 Указа № 101 с 1 января 2016 г. независимо от положений подп. 1.7 Указа № 101 арендная плата исчисляется и уплачивается в порядке и сроки, установленные в подп. 1.15 Указа № 101:

  • за земельные участки, используемые не по целевому назначению, не используемые в течение сроков, определенных законодательными актами, занятые до оформления правоудостоверяющих документов;
  • за земельные участки (их части), занятые неиспользуемыми (неэффективно используемыми) капитальными строениями (зданиями, сооружениями), их частями, определяемые в соответствии с ч. 11 подп. 1.15 Указа № 101;
  • за земельные участки, предоставленные лицам, указанным в подп. 1.7.8 Указа № 101, если эти участки используются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или заняты капитальными строениями (зданиями, сооружениями), их частями, машино-местами, предназначенными и (или) используемыми для осуществления предпринимательской деятельности.

Таким образом, льготы по арендной плате, установленные подп. 1.7 Указа № 101, в т. ч. подп. 1.7.7 данного Указа, не применяются в отношении земельных участков, занятых неиспользуемыми (неэффективно используемыми) капитальными строениями (зданиями, сооружениями), их частями, включенных в Перечень.

В каком порядке производится исчисление арендной платы за земельный участок, предоставленный из земель лесного фонда для строительства и (или) обслуживания линейных объектов?

Согласно подп. 1-6-1 Указа № 101 размер ежегодной арендной платы за земельные участки, входящие в состав земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, предоставленные юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям из земель лесного фонда для строительства и (или) обслуживания линейных объектов (газопроводы, нефтепроводы, воздушные и кабельные линии электропередачи и связи и др.), устанавливается в размере земельного налога, определенного в соответствии с налоговым законодательством (с учетом увеличения или уменьшения ставок земельного налога по решениям местных Советов депутатов), без увеличения (уменьшения) размера ежегодной арендной платы в соответствии с подп. 2.2 Указа № 101.

Земельный налог в таких случаях определяется в размере кадастровой стоимости земель лесного фонда, установленной Советом Министров Республики Беларусь (п. 5-1 ст. 195 Налогового кодекса Республики Беларусь; постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28.03.2007 № 384 «О кадастровой стоимости земель лесного фонда», в ред. от 24.05.2016).

Следует ли организации, применяющей УСН, вносить арендную плату, если площадь земельного участка составляет 0,1 га?

С 1 января 2016 г. арендная плата за земельные участки с плательщиков налога при УСН взимается без учета площади участков.

Следовательно, организации необходимо вносить арендную плату за земельные участки независимо от их площади, если земельные участки не освобождены от ее взимания.

?  На 1 января 2017 г. организация арендовала земельный участок под здание. В марте 2017 г. здание было признано неэффективно используемым и вместе с земельным участком в установленном порядке включено в Перечень.

Местным исполнительным комитетом принято решение об увеличении размера арендной платы: в два с половиной раза — за земельные участки, расположенные на соответствующей территории,  в 10 раз — за такие участки (их части), включенные в Перечень.

Как в данном случае следует осуществлять увеличение размера арендной платы согласно решению местного исполнительного комитета?

В соответствии с ч. 12 подп. 1.15 Указа № 101 при принятии в течение отчетного года областными (Минским городским) Советами депутатов либо по их поручению областными (Минским городским) исполнительными комитетами решения о включении земельных участков (их частей), занятых неиспользуемыми (неэффективно используемыми) капитальными строениями (зданиями, сооружениями), их частями, в Перечень арендная плата по таким земельным участкам (их частям) исчисляется и уплачивается в размере, увеличенном не более чем в 10 раз, с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором принято соответствующее решение. При этом размер арендной платы, увеличенной в соответствии с ч. 11 подп. 1.15 Указа № 101, рассчитывается пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года. Исчисление и уплата арендной платы в увеличенном размере прекращаются с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором областным (Минским городским) Советом депутатов либо по его поручению областным (Минским городским) исполнительным комитетом принято решение об исключении земельных участков (их частей) из Перечня.

Таким образом, при включении в Перечень новых объектов арендная плата исчисляется в увеличенном размере начиная с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором принято соответствующее решение.

В рассматриваемом случае арендная плата вносится в следующих размерах: 22 февраля 2017 г. — с увеличением в 2,5 раза; 22 мая, 22 августа, 22 ноября 2017 г. — с увеличением в 10 раз.

В связи с этим организации необходимо самостоятельно пересчитать размер арендной платы на 2017 г.

В случае если земельный участок будет исключен из Перечня, исчисление арендной платы в увеличенном размере прекратится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором будет принято соответствующее решение.

?  В марте 2017 г. земельный участок площадью 3 га, предоставленный организации в аренду для размещения объектов розничной торговли, включен в Перечень.

На данном участке расположено несколько капитальных строений общей площадью 500 м2. При этом 200 м2 занимают неиспользуемые капитальные строения.

Какой будет площадь земельного участка, за которую нужно вносить арендную плату в размере, увеличенном в 10 раз?

Подпунктом 1.15 Указа № 101 установлена методика определения части площади земельного участка, приходящейся на неиспользуемое (неэффективно используемое) капитальное строение (здание, сооружение), в том случае, если на этом участке кроме него расположены и иные объекты или если неиспользуемой (неэффективно используемой) признана только часть капитального строения (здания, сооружения).

Так, в случае если на земельном участке расположено несколько капитальных строений (зданий, сооружений), из которых неиспользуемым (неэффективно используемым) является одно или несколько капитальных строений (зданий, сооружений) либо их частей, то часть земельного участка, занятая неиспользуемым (неэффективно используемым) капитальным строением (зданием, сооружением), его частью, определяется путем умножения площади земельного участка на отношение площади застройки неиспользуемого (неэффективно используемого) капитального строения (здания, сооружения), его части к общей площади застройки капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на этом земельном участке.

В рассматриваемом случае площадь земельного участка, за которую нужно вносить арендную плату в размере, увеличенном в 10 раз, составляет 1,2 га (3 га × (200 м2 / 500 м2).

Расчет суммы арендной платы с внесенными изменениями и (или) дополнениями следует представить в налоговые органы не позднее 20-го числа второго месяца квартала, следующего за кварталом, в котором местным исполнительным комитетом принято решение о внесении в Перечень. В данной ситуации это нужно было сделать не позднее 22 апреля 2017 г.

Уплата арендной платы за земельные участки (их части) в увеличенном размере производится не позднее даты, соответствующей ближайшему законодательно установленному сроку уплаты арендной платы, после представления расчета суммы арендной платы с внесенными изменениями и (или) дополнениями, а впоследствии — в порядке и сроки, установленные в ч. 1 подп. 1.10 Указа № 101.

В каком порядке арендная плата за земельные участки учитывается для целей исчисления налога на прибыль?

Согласно подп. 1.14 Указа № 101 суммы арендной платы за земельные участки включаются юридическими лицами (кроме бюджетных организаций) и индивидуальными предпринимателями в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.

Бюджетные организации в случае передачи земельных участков в субаренду учитывают суммы арендной платы в составе затрат, связанных с их предпринимательской деятельностью.

По возводимым объектам суммы арендной платы подлежат включению в стоимость объектов незавершенного капитального строительства.

Не включаются в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, суммы арендной платы:

  • возмещаемые арендаторам (плательщикам) в соответствии с подп. 1.11  Указа № 101;
  • исчисленные за земельные участки в соответствии с ч. 1 и 11 подп. 1.1 Указа № 101;
  • возмещаемые ссудополучателем ссудодателю, обязанность возмещения которых предусмотрена актами Президента Республики Беларусь.

Выводы:

1. В настоящее время размер арендной платы зависит от того, когда была произведена кадастровая оценка земельного участка: до или после 1 января 2015 г.

2. Организациям, применяющим УСН, необходимо вносить арендную плату за земельные участки независимо от их площади, если земельные участки не освобождены от ее взимания.

3. После 1 января 2017 г. при предоставлении в аренду земельного участка организация обязана представлять в налоговый орган налоговую декларацию (расчет) по арендной плате не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о выделении участка в аренду.

4. В 2017 г. местные исполнительные комитеты могут увеличивать, но не более чем в 10 раз, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, занятые неиспользуемыми (неэффективно используемыми) капитальными строениями (зданиями, сооружениями), их частями, включенными в Перечень.

Статья опубликована в журнале «Планово-экономический отдел» № 5 (167), май 2017 г. Воспроизведение возможно только с письменного разрешения правообладателя.