№ 3, март 2022

Выберите номер:

Купить этот номер
в электронном виде
Скачать демо-номер
Назад к номеру журнала

5 вопросов о продаже зарубежной недвижимости через риелтора

Рубрика «Налогообложение»

С.Н. Козырев,кандидат экономических наук, аудитор, DipIFR, налоговый консультант ООО «Аудиторский центр “Эрудит”»

Белорусская организация в связи с закрытием своего представительства приняла решение о реализации офисного помещения, находящегося в государстве — члене Европейского союза. Для сопровождения сделки по продаже она заключила с юридическим лицом — нерезидентом Республики Беларусь договор об оказании риелторских услуг.

 

? Облагается ли вознаграждение риелтора-нерезидента НДС и налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство?

При реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь иностранными организациями, не осуществляющими деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство и не состоящими в связи с этим на учете в налоговых органах Республики Беларусь, обязанность по исчислению и уплате в бюджет НДС возлагается на состоящие на учете в налоговых органах Республики Беларусь организации и, если иное не установлено ст. 141 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК), индивидуальных предпринимателей, приобретающих данные товары (работы, услуги), имущественные права. Такие организации и индивидуальные предприниматели имеют права и несут обязанности, установленные ст. 21 и 22 НК (п. 1 ст. 114 НК).

Место реализации работ (услуг), имущественных прав определяется в соответствии:

  • с международным договором Республики Беларусь, составляющим право ЕАЭС, — в случае реализации работ (услуг), имущественных прав в государствах — членах ЕАЭС;
  • со ст. 117 НК — в иных случаях (п. 4 ст. 115 НК).
Термины и определения 
Риелторские услуги — это посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в т. ч. долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в т. ч. консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости, предоставление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, организация и проведение согласования условий предстоящей сделки, помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (Указ Президента Республики Беларусь от 01.09.2010 № 450 «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. от 27.05.2021)).

 

Таким образом, услуги по сопровождению сделки по продаже объекта недвижимости относятся к риелторским услугам.

 

Местом реализации работ, услуг, имущественных прав признается территория Республики Беларусь, если деятельность организации или индивидуального предпринимателя осуществляется на территории Республики Беларусь и (или) местом их нахождения (местом жительства) является Республика Беларусь и ими выполняются работы, оказываются услуги, реализуются (передаются) имущественные права (за исключением имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности), не предусмотренные подп. 1.1–1.5 ст. 117 НК (подп. 1.6 ст. 117 НК). Поскольку риелторские услуги не упоминаются в подп. 1.1–1.5 ст. 117 НК, то местом их реализации в рассматриваемом случае не признается территория Республики Беларусь, а белорусской организации не следует исчислять НДС при перечислении нерезиденту вознаграждения за риэлтерские услуги.

 

Объектом налогообложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, признаются полученные плательщиком от источников в Республике Беларусь доходы, которые перечислены в п. 1 ст. 189 НК. Доходы от оказания риелторских услуг не указаны в п. 1 ст. 189 НК. Следовательно, белорусская организация не должна удерживать налог на доходы из вознаграждения нерезидента за оказываемые риелторские услуги.

 

? Следует ли регистрировать на веб-портале Национального банка Республики Беларусь договоры, заключенные с риелтором и покупателем офисного помещения?

 

Резиденты и нерезиденты проводят валютные операции в соответствии с требованиями валютного законодательства на основании заключенных ими валютных договоров либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь и (или) законодательством иностранных государств (п. 1 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2003 № 226-З  «О валютном регулировании и валютном контроле» (в ред. от 30.06.2020; далее — Закон № 226-З)).

 

Валютные операции в иностранной валюте между юридическим лицом — резидентом и юридическим лицом — нерезидентом проводятся в безналичной форме без ограничений (п. 1 ст. 13 Закона № 226-З).

Регистрации подлежат заключенные между резидентами и нерезидентами валютные договоры, предусматривающие проведение валютных операций в соответствии со ст. 13 Закона № 226-З и названных в ч. 2 п. 3 Инструкции о регистрации резидентами валютных договоров, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 12.02.2021 № 37 (в ред. от 05.07.2021; далее — Инструкция № 37), если сумма денежных обязательств по таким валютным договорам не определена либо на дату заключения валютного договора равна или превышает сумму, эквивалентную:

 

- 2000 базовых величин при заключении валютного договора физическим лицом — резидентом;

 

- 4000 базовых величин при заключении валютного договора юридическим лицом — резидентом или индивидуальным предпринимателем — резидентом.

 

Валютный договор подлежит регистрации при проведении по нему валютных операций, предусматривающих, в частности:

 

- проведение расчетов при экспорте и (или) импорте (поступление и (или) передачу товаров, имущества в аренду, в т. ч. в финансовую аренду (лизинг), нераскрытой информации, исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности, имущественных прав, выполненных работ, оказанных услуг);

- приобретение резидентом у нерезидента недвижимого имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь, в т. ч. на основании договоров финансовой аренды (лизинга), а также договоров, предусматривающих создание объектов долевого строительства;

 

- продажу резидентом нерезиденту недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, в т. ч. на основании договоров финансовой аренды (лизинга), а также договоров, предусматривающих создание объектов долевого строительства (п. 3 Инструкции № 37).

 

Таким образом, если сумма обязательства по заключенному с нерезидентом договору об оказании риелторских услуг на дату его заключения не превышает 4000 базовых величин, то регистрировать этот договор на веб-портале Национального банка Республики Беларусь не следует. Поскольку договор о реализации резидентом нерезиденту недвижимого имущества, находящегося на территории иностранного государства, не указан в п. 3 Инструкции № 37, то его также не следует регистрировать.

 

? Облагается ли НДС оборот по реализации объекта недвижимости, находящегося в иностранном государстве?

 

К сведению
Согласно подп. 2.27 ст. 13 НК товар это имущество (за исключением имущественных прав), реализуемое либо предназначенное для реализации, если иное не установлено Налоговым кодексом или таможенным законодательством.

 

Для целей налогообложения реализуемый объект недвижимости является товаром.

 

Объектами налогообложения НДС признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь (подп. 1.1 ст. 115 НК). При этом местом реализации товаров признается территория Республики Беларусь, если товар находится на территории Республики Беларусь и не отгружается и не транспортируется покупателю (получателю, указанному покупателем) (подп. 1.1 ст. 116 НК).

 

Таким образом, местом реализации объекта недвижимости, находящегося на территории иностранного государства, не является территория Республики Беларусь. Соответственно, исчислять НДС по реализации такого объекта недвижимости не следует. Однако организация вправе это сделать (подп. 9.2 ст. 122 НК).

 

? Отражается ли выручка от реализации объекта недвижимости в налоговой декларации по налогу на прибыль?

 

Для белорусских организаций (за исключением банков) валовой прибылью (которая является объектом налогообложения налогом на прибыль) признается сумма прибыли от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов, уменьшенных на сумму внереализационных расходов (п. 2 ст. 167 НК).

 

Обратите внимание 
Прибыль (убыток) от реализации основных средств определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой от их реализации на возмездной основе, уменьшенной на суммы налогов и сборов, исчисляемых из выручки, и их остаточной стоимостью, а также затратами по их реализации (п. 2 ст. 168 НК).

 

Важно помнить о том, что при определении налоговой базы налога на прибыль выручка (доход) белорусской организации от деятельности (источников) за пределами Республики Беларусь принимается в размере до удержания (уплаты) налогов (сборов, отчислений) согласно законодательству иностранного государства (п. 5 ст. 182 НК).

 

Таким образом, выручка от реализации объекта недвижимости, находящегося в иностранном государстве, принимается для целей налогообложения прибыли в размере до удержания (уплаты) налогов (сборов, отчислений) согласно законодательству иностранного государства и отражается в строке 1 раздела I части I декларации по налогу на прибыль.

 

? Вправе ли белорусская организация зачесть в счет уплаты налога на прибыль в Республике Беларусь налог на доходы, удержанный нерезидентом (покупателем) и уплаченный в бюджет иностранного государства при перечислении денежных средств за объект недвижимости?

 

Фактически уплаченные (удержанные) в соответствии с законодательством иностранного государства суммы налога на прибыль (доход) в отношении дохода, полученного в этом иностранном государстве, зачитываются белорусской организацией при уплате налога на прибыль в Республике Беларусь в порядке и размерах, установленных ст. 187 НК (п. 1 ст. 187 НК).

 

Уплаченная (удержанная) в соответствии с законодательством иностранного государства и (или) международным договором Республики Беларусь по вопросам налогообложения сумма налога на прибыль (доход) пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату внесения налога в бюджет иностранного государства (п. 3 ст. 187 НК).

 

Согласно п. 6 ст. 187 НК зачет суммы налога на прибыль (доход), уплаченной (удержанной) в соответствии с законодательством иностранного государства и (или) международным договором Республики Беларусь по вопросам налогообложения в отношении дохода, полученного в иностранном государстве:

 

- производится в пределах уплаченной (уплачиваемой) в Республике Беларусь суммы налога на прибыль в отношении этого дохода;

 

- не может превышать сумму налога на прибыль, уплаченную в отношении этого дохода за календарный год, в котором он получен;

 

- не может превышать сумму налога на прибыль, причитающуюся к уплате в соответствии с международным договором Республики Беларусь по вопросам налогообложения (при его наличии).

Зачет осуществляется в том налоговом периоде, в котором белорусской организацией представлена в налоговый орган по месту постановки на учет справка (иной документ) налогового органа (иной компетентной службы, в функции которой входит взимание налогов) иностранного государства, подтверждающая факт уплаты этой суммы налога в этом государстве (п. 4 ст. 187 НК).

 

Статья опубликована в журнале «Планово-экономический отдел» № 3 (225), март 2022 г. Воспроизведение возможно только с письменного разрешения правообладателя.